На правах рукописи

Крылов Павел Владимирович 

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА НА ЖИЛИЩЕ 

Специальность 12.00.03 – Гражданское право; 
предпринимательское право; семейное право; 
международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ 
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук

Волгоград – 2011 

Работа выполнена в Волжском гуманитарном институте (филиале) ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет»

Научный руководитель –  	доктор юридических наук
Волков Александр Викторович
	
Официальные оппоненты:	доктор юридических наук, профессор
Пилецкий Анатолий Евгеньевич;
кандидат юридических наук, доцент
Алябьев Денис Николаевич
	
Ведущая организация –  	Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права»
	
Защита состоится 22 апреля 2011 г. в 10:00 на заседании диссертационного совета ДМ 212.029.07 при ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет» по адресу: 400062, г. Волгоград,                        пр. Университетский, 100, ауд. 2-05 В.
          С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет»

Автореферат разослан «____» марта 2011 г. и размещен на официальном сайте ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет» http://www.volsu.ru.

Ученый секретарь
диссертационного совета
кандидат юридических наук	  						О. А. Яковлева 
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования обусловлена целым рядом причин. Прежде всего, право на жилище является одним из основных конституционных прав, которые в своем единстве составляют основу правового статуса личности в Российской Федерации. «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».
Во исполнение данного требования Конституции в нашей стране делается многое. С этой целью принимаются Федеральные целевые программы в сфере жилищного строительства, совершенствуются технологии производства строительных материалов, санитарные нормы и правила, призванные обеспечить безопасность проживания в существующих и вновь возведенных жилых помещениях. Однако жилищная проблема в стране остается одной из самых насущных. На это обстоятельство неоднократно обращал внимание Президент РФ, в том числе в своих Посланиях Федеральному Собранию РФ. Поэтому вопросы обеспечения населения жильем являются весьма актуальными.
Новейшее законодательство РФ легитимировало приобретение жилых помещений в частную собственность граждан и юридических лиц. Это право, альфа и омега гражданского права и гражданского оборота, издревле провозглашалось священным и неприкосновенным. Оно является основой правового статуса личности в РФ, средством к обеспечению реализации всех прочих имущественных прав.    
Однако право собственности в современных условиях не может трактоваться как неограниченное. Уже в римском праве этому праву были присущи некоторые ограничения, и это при том, что право собственности понималось римскими юристами как «неограниченное и исключительное правовое господство лица над вещью, как право, свободное от ограничений по самому своему существу и абсолютное по своей защите». С течением времени изменился сам подход к праву собственности. В законодательстве многих государств получила закрепление социальная функция собственности.
Действующий ЖК РФ ввел ряд новелл, касающихся ограничений права собственности и иных прав на жилые помещения. Некоторые из прежних ограничений отменены, однако появились и новые. Например, действующий ЖК РФ установил ряд существенных ограничений прав членов семьи собственника жилого помещения, что нашло свое отражение и в судебной практике. Правоприменители столкнулись с проблемой необходимости поиска разумного компромисса между интересами собственника, с одной стороны, и интересами членов его семьи – с другой. Охране подлежат также и жилищные права других категорий лиц. Однако нельзя решать эти проблемы за счет произвольного умаления прав собственника. Каждое ограничение субъективного гражданского права, в том числе и в жилищной сфере, должно быть законным и обоснованным. Этой цели не в последнюю очередь служит верное понимание юридической природы ограничений субъективных гражданских, а также жилищных прав. Данный факт свидетельствует о несомненной актуальности избранной нами темы диссертационного исследования.    
Степень научной разработанности темы. Вопросы, связанные с реализацией субъективных прав граждан на жилые помещения давно находятся в центре внимания цивилистов. Так, в последние годы, прошедшие под знаком крупномасштабных реформ, в том числе в жилищной сфере, появились работы, имеющие, в той или иной степени, отношение к теме настоящего исследования.   Например, в 1999 году увидела свет работа В. П. Камышанского, посвященная проблематике ограничений права собственности на недвижимость; данная проблема также привлекала внимание других авторитетных ученых, таких как И. И. Андрианова, Л. Ю. Грудцына, П. И. Седугина, исследовавших интересующие нас вопросы в числе других актуальных проблем отечественного жилищного права. П. В. Крашенинников анализировал проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения,      А. А. Титов изучал вопросы, связанные с возникновением права на жилое помещение. Проблемами жилищного права занимались и многие другие правоведы.
Вопросы гражданских правоотношений в жилищной сфере, а также вопросы определения границ субъективных гражданских прав изучались либо в той или иной степени затрагивались и на диссертационном уровне. Примером могут служить диссертации А. А. Васильева, исследовавшего вопросы жилищного права в их взаимосвязи с осуществлением предпринимательской деятельности в РФ; О. Н. Вороновой, изучавшей проблемы, возникающие при наследовании жилых помещений; В. Ф. Кисляка, работа которого посвящена особенностям прекращения договора найма жилого помещения;                         Е. Н. Кудрявцевой, рассматривавшей те же вопросы, что и автор данного исследования, но в условиях действия прежнего жилищного законодательства; Орловой М. М., рассматривавшей вопросы ипотечного жилищного кредитования; Е. В. Полтавы, исследовавшей формы права собственности, в том числе и на жилые помещения; А. В. Попова, изучавшего проблематику, связанную с деятельностью товариществ собственников жилья; С. А. Чаркина, разрабатывавшего вопросы отношений сторон договора социального найма жилых помещений; Т. С. Яценко, работа которой посвящена институту шиканы в российском гражданском праве, и многих других авторов.
Настоящая работа посвящена особенностям ограничения прав на жилые помещения в соответствии с ныне действующим законодательством РФ.
Целью работы является комплексный анализ теории гражданского права и правоприменительной практики в сфере ограничений права на жилище.
Эта цель достигается постановкой следующих научных задач:
– выявить юридическую природу ограничений права на жилище и вещных жилищных прав, а также сформулировать соответствующие понятия;
– классифицировать ограничения субъективных гражданских прав на жилые помещения по различным основаниям;
– уточнить содержание ограничений гражданских прав в жилищной сфере; 
–  раскрыть механизм защиты прав на жилые помещения;
– провести сравнительный анализ российского и зарубежного законодательства в сфере ограничений права на жилище;
– выработать предложения по совершенствованию действующего законодательства РФ.
Объектом исследования выступают общественные отношения в сфере ограничения права на жилище.  
Предметом исследования являются нормы дореволюционного, советского, современного российского и зарубежного гражданского законодательства, регулирующие отношения в сфере ограничения права на жилище, включая способы защиты прав и законных интересов собственников и членов их семей, а также лиц, в интересах которых установлены ограничения прав на жилые помещения.
Методология исследования включает в себя диалектический, исторический, сравнительно-правовой, системный, формально-логический, комплексный, синтетический, аналитический, догматический, лингвистический методы, метод моделирования и др.  
Теоретической основой исследования являются фундаментальные положения науки гражданского права и общей теории права. В работе использованы труды русских юристов дооктябрьского периода: Д. И. Мейера, Г. Ф. Шершеневича и других; работы современных авторов, таких как:              Д. Н. Алябьев, А. П. Анисимов, Э. Аннерс, Н. А. Баринов, Е. В. Богданов,       М. И. Брагинский, А. В. Венедиктов, В. В. Витрянский, А. В. Волков,               Н. Н. Вопленко, И. Горонович, В. П. Грибанов, Л. Ю. Грудцына, А. Н. Гуев,     А. А. Ерошенко, О. С. Иоффе, А. Ю. Кабалкин, А. В. Карасс,                                    П. В. Крашенинников, Л. Н. Кузнецова, В. А. Летяев, Э. Б. Лыкова,                   И. Б. Новицкий, О. М. Оглоблина, И. С. Перетерский, А. Е. Пилецкий,              О. А. Поротикова, И. В. Ростовщиков, А. Я. Рыженков, П. И. Седугин,               А. А. Титов, М. Ю. Тихомиров, Ю. К. Толстой, С. А. Чаркин, А. Е. Черноморец, Л. В. Щенникова и др.
Нормативной базой диссертации являются действующие и утратившие силу нормативные акты СССР, РСФСР, Российской Федерации и ряда зарубежных стран (Франции, Германии, Швейцарии, Великобритании, США).  
Эмпирическую основу исследования составляет судебная практика разрешения гражданских дел в сфере реализации жилищных прав, а также Постановления Пленума Верховного Суда СССР, РСФСР, Российской Федерации, и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Научная новизна проявляется в том, что это одно из первых комплексных исследований ограничений права на жилище, предпринятых после принятия действующего ЖК РФ. В работе сформулировано авторское понятие ограничения права, в том числе жилищного, произведена классификация ограничений права на жилище по различным основаниям, проведен сравнительный анализ российского и зарубежного законодательства в исследуемой сфере. 
На защиту выносятся следующие основные положения и выводы.
1. Доказывается, что вещные права несобственников жилого помещения, но проживающих в нем лиц, по правовой природе не являются ограничениями права собственности, однако их наличие порождает эти ограничения, причем под последними понимаются те стеснения и препятствия в реализации своего субъективного жилищного права, которые вынужден претерпевать собственник.
2. Ограничения прав на жилые помещения есть установленные законом либо, в предусмотренных законом случаях,  договором в интересах третьих лиц или общества в целом стеснения и (или) препятствия в осуществлении принадлежащих субъекту данного права правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями в составе субъективных вещных жилищных прав, выражающиеся в установлении для правообладателя обязанности по совершению каких-либо действий, либо предусматривающие воздержание от совершения определенных действий, составляющих содержание данного жилищного права, либо терпение с целью обеспечения прав третьих лиц. 
3. Предложены классификации ограничений гражданских прав на жилые помещения по различным основаниям: 1) по субъекту (выделены ограничения прав собственника жилого помещения; ограничения прав нанимателя по договору социального либо коммерческого найма жилого помещения; ограничения прав членов семьи собственника или нанимателя; ограничения прав других категорий лиц); 2) по объектам (выделены ограничения прав на жилой дом, на квартиру в многоквартирном жилом доме, на комнату, либо на часть этих жилых помещений, ограничения прав на служебные жилые помещения); 3) по видам правоотношений (проводится дифференциация ограничений прав в исследуемой сфере на относительные и абсолютные);  4) по основанию возникновения (выделены ограничения, возникшие на основании закона и на основании договора, заключенного в соответствии с законом); 5) по функциям (различаются охранительные, санитарные, соседские ограничения, а также ограничения, установленные в интересах несовершеннолетних лиц, и иные ограничения прав на жилые помещения); 6) по содержанию (в зависимости от того, какое из трех правомочий в составе субъективного вещного права ограничивается); 7) по целям приобретения жилого помещения (дифференцируются ограничения прав на жилое помещение и на помещение, приобретенное в целях его перевода в разряд нежилых), а также ряд других классификаций.
4. Выработано определение ограниченных вещных прав в жилищной сфере (вещных жилищных прав), под которыми понимается правовой режим представляющий собой совокупность правомочий и обязанностей по владению, пользованию, а также ограниченного распоряжению жилым помещением, местами общего пользования в многоквартирном доме, земельным участком, на котором расположено жилое помещение, и т.д. Эти права могут принадлежать всем тем лицам, которых ЖК РФ называет в качестве субъектов жилищных правоотношений, кроме собственника жилого помещения.
5. Доказывается что в случае признания жилыми помещениями строений, возведенных на дачных и садово-огороднических участках, соответствующие жилые помещения могут быть легитимированы в качестве постоянного проживания лишь при непременном условии их соответствия всем признакам жилых помещений и требованиям, которым они должны отвечать в соответствии с действующим законодательством РФ.
6. Утверждается, что количественный и качественный состав объектов жилищных прав не является постоянным, что его изменения могут быть связаны не только со строительством жилья, но и с санитарно-техническим состоянием конкретных жилых помещений, степенью их износа, с характером предполагаемого использования этих помещений в будущем, (например, при переводе жилого помещения в разряд нежилых или нежилого помещения – в жилое и т.д.). Необходимость соблюдения установленных действующим законодательством РФ процедур, сопровождающих подобные изменения статуса жилого либо нежилого помещения, порождает соответствующие ограничения субъективных гражданских прав на эти помещения.
7. Обосновывается вывод о возможности легализации размещения промышленных производств в индивидуальных жилых домах после их перевода в разряд нежилых помещений, если не нарушаются права третьих лиц и соблюдаются установленные санитарно-гигиенические нормы и правила.
8. Самовольная постройка в соответствии с действующим законодательством РФ не признается жилым помещением. Тем не менее, если в отношении конкретной самовольной постройки судом принято решение о ее легализации, то самовольная постройка, предназначенная для целей проживания в ней граждан и соответствующая признакам жилого помещения, установленным действующим законодательством РФ приобретает именно этот статус, в связи с чем в дальнейшем на нее распространяются и ограничения субъективных гражданских прав на жилые помещения.
9. В отношении преимущественного права нанимателя на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок, предусмотренного статьей 684 ГК РФ, сделан вывод о том, что возможность пролонгации договора коммерческого найма при условии «молчания сторон» является, с точки зрения собственника жилого помещения, выступающего в качестве наймодателя, ограничением принадлежащего ему правомочия распоряжения своей вещью, связанной с передачей в наем другому лицу. Парализовать действие этого ограничения собственник может лишь путем совершения названных в законе действий. Однако действие данного правила, в силу прямого указания закона, не распространяется на договор поднайма, что является существенным ограничением прав поднанимателя.
10. Формулируется вывод о том, что ограничением права собственности наследника, по своей сути, является правовой институт, известный со времен римского права под названием легата, то есть завещательный отказ, которым наследодатель предписывает наследнику отказаться от части имущества, входящего в наследственную массу, в пользу указанного наследодателем лица. Несомненно, это ограничение распространяется и на жилые помещения. Вместе с тем установление в законе очередности наследования имущества таким ограничением не является.
11. Утверждается, что в контексте защиты ограничений гражданских прав в жилищной сфере нельзя говорить об ограничениях обособленно; речь может идти лишь о защите субъективных  прав, порождающих ограничения вещных жилищных прав.
12. В работе обосновывается, что в противовес имеющимся в цивилистической литературе взглядам, виндикационный иск не может рассматриваться как средство защиты гражданских прав, нарушенных вследствие несоблюдения ограничения, установленного в отношении субъективного права другого лица в целях защиты интересов правообладателя. Основным вещно-правовым средством защиты ограничений гражданских прав на жилые помещения служит иск об устранении препятствий в осуществлении прав, не связанных с нарушением владения (негаторный иск).
Новыми являются следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства РФ касающиеся статей 288 и 578 ГК РФ, а также статей 17, 31 и 70 ЖК РФ:
1. В пункте 2 статьи 578 ГК РФ слова «обращение одаряемого» предложено заменить на «обращение одаренного»;
	2. Изменить действующие формулировки части 2 статьи 17 ЖК РФ и пункта 3 статьи 288 ГК РФ, указав в них, что «размещение промышленных производств в индивидуальных жилых домах после перевода этих жилых помещений в нежилые допускается при условии отсутствия иных установленных законом оснований для запрета  соответствующих действий и при соблюдении всех специальных требований законодательства к размещению и деятельности соответствующих промышленных производств»;
	3. Включить в статью 31 ЖК РФ следующее положение: «Общие несовершеннолетние дети бывших супругов сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей. Если бывшие супруги придут к соглашению о целесообразности проживания детей с тем из них, который утрачивает право пользования данным жилым помещением, место жительства несовершеннолетних может быть изменено. В случае недостижения согласия между бывшими супругами, этот вопрос разрешается судом по иску лица, заинтересованного в совместном проживании с детьми, с учетом интересов и пожеланий несовершеннолетних, а также жилищных условий каждого из родителей»;
	4. Пункт 1 статьи 70 ЖК РФ изложить в следующей редакции:
	«1. Наниматель, известив наймодателя, с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, проживающих совместно с ним в занимаемом им жилом помещении либо претендующих на совместное проживание с нанимателем, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей; с согласия в письменной форме членов семьи, проживающих совместно с указанными лицами, или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя не требуется.
Практическая и теоретическая значимость результатов заключается  в выявлении юридической природы жилищных ограничений и ограничений вещных жилищных ограничений, особенности защиты прав на жилые помещения. Предложения и рекомендации автора могут быть использованы при совершенствовании законодательства, в судебной практике, в учебном процессе при преподавании гражданского, жилищного, предпринимательского права и гражданского процесса.  
	Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Волжского гуманитарного института (филиала) Волгоградского государственного университета.  Ряд ее положений и выводов получили отражение в лекциях и семинарских занятиях по гражданскому, предпринимательскому и коммерческому праву в ВГИ ВолГУ, что подтверждается актом о внедрении. Автор выступал с сообщениями на межвузовских научно-практических конференциях, им опубликовано семь статей, в том числе три статьи в журналах, рекомендованных ВАК.
Структура работы обусловлена целью и задачами проведенного исследования и включает введение, три главы, заключение и список использованных источников и литературы. 

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность избранной темы, определяются объект, предмет, цель и задачи исследования, а также методологическая, нормативная и теоретическая основа. Отмечается степень разработанности темы и научная новизна диссертационного исследования, теоретическая и практическая значимость его результатов; формулируются выводы и положения, выносимые на защиту, а также рекомендации по совершенствованию законодательства; приводятся сведения об апробации полученных результатов и излагается структура работы.
Первая глава диссертации «Правовая характеристика ограничений права на жилище» посвящена исследованию юридической природы ограничений субъективных гражданских прав, в том числе и на жилые помещения.
В первом параграфе «Понятие и виды ограничений права на жилище» изучается история развития ограничений субъективных гражданских прав. Диссертант рассматривает вопросы ограничений права собственности в римском праве. Несмотря на то что право собственности в данной правовой системе понималось как неограниченное и исключительное правовое господство лица над вещью, как право, свободное от ограничений по самому своему существу и абсолютное по своей защите, именно в римской правовой системе появились и первые ограничения данного права, установленные в целях защиты прав и интересов других лиц от произвола собственника. При этом сами по себе вещные права несобственников не являются ограничениями права собственности, однако их наличие порождает эти ограничения, если под последними понимать те стеснения и препятствия в реализации своего субъективного права, которые вынужден претерпевать собственник. Исторически первые ограничения права собственности в римском праве стали следствием необходимости соблюдения и защиты прав сервитуариев.
С течением времени число ограничений права собственности множилось, причем все более очевидным становился тот факт, что собственность должна служить интересам не только самого собственника, но и общества в целом. В настоящее время право собственности – это не только благо, но и  бремя для собственника. Следовательно, задача законодателя сводится к нахождению необходимого и разумного компромисса между «благом» и «бременем».
Ограничение права собственности, в самом общем смысле, есть запрет на совершение собственником какого-либо действия в отношении принадлежащего ему имущества; этот запрет обусловлен необходимостью соблюдения прав третьего лица на ту же или аналогичную вещь.
При этом ограничение права предполагает запрет на совершение действия, которое само по себе является правомерным, причем входящим в содержание данного права. Например, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, после того как данное вещное право прекратит свое существование, сможет совершать в отношении своей вещи все те действия, которых он не мог совершить в период существования сервитута. Такая консолидация права собственности будет иметь место в силу эластичности данного права.
В рамках реферируемого параграфа диссертант выявляет и анализирует признаки ограничений права. На основе этих признаков формулируется общее понятие ограничения права: это установленные законом либо, в предусмотренных законом случаях,  договором в интересах третьих лиц или общества в целом стеснения и препятствия в осуществлении принадлежащих субъекту данного права правомочий, выражающиеся в установлении для правообладателя обязанности по совершению каких-либо действий, либо предусматривающие воздержание от совершения определенных действий, составляющих содержание данного права, либо терпение с целью обеспечения прав третьих лиц.
Соответственно этому, ограничения прав на жилые помещения есть установленные законом либо, в предусмотренных законом случаях,  договором в интересах третьих лиц или общества в целом стеснения и препятствия в осуществлении принадлежащих субъекту данного права правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями в составе субъективных вещных жилищных прав, выражающиеся в установлении для правообладателя обязанности по совершению каких-либо действий, либо предусматривающие воздержание от совершения определенных действий, составляющих содержание данного жилищного права, либо терпение с целью обеспечения прав третьих лиц.
Автор исследования проводит классификацию ограничений прав на жилые помещения по различным основаниям: по субъекту (выделены ограничения прав собственника жилого помещения; ограничения прав нанимателя по договору социального либо коммерческого найма жилого помещения; ограничения прав членов семьи собственника или нанимателя; ограничения прав других категорий лиц); по объектам (выделены ограничения прав на жилой дом, на квартиру в многоквартирном жилом доме, на комнату либо на часть этих жилых помещений, ограничения прав на служебные жилые помещения; выделены жилые помещения и ограничения прав на них по видам жилищного фонда); по видам правоотношений (проводится дифференциация ограничений прав в исследуемой сфере на относительные и абсолютные);  по основанию возникновения (выделены ограничения, возникшие на основании закона и на основании договора, заключенного в соответствии с законом); по функциям (различаются охранительные, санитарные, соседские ограничения, а также ограничения, установленные в интересах несовершеннолетних лиц, и иные ограничения прав на жилые помещения); по содержанию (в зависимости от того, какое из трех правомочий в составе субъективного вещного права ограничивается); по целям приобретения жилого помещения (дифференцируются ограничения прав на жилое помещение и на помещение, приобретенное в целях его перевода в разряд нежилых), а также по другим основаниям.
Исследуются правовые институты, смежные с институтом ограничений субъективных гражданских прав: институт пределов осуществления субъективных гражданских прав, институт отмены дарения, нормы о возврате сохранившейся части реквизированного имущества прежнему собственнику и т.д.
Во втором параграфе «Субъектный состав отношений, связанных с ограничением права на жилище» рассматривается вопрос о круге субъектов гражданских правоотношений, ограничения прав которых на жилые помещения известны действующему законодательству РФ.
Среди субъектов гражданских правоотношений, чьи права могут быть ограничены в частных либо публичных интересах, центральное место принадлежит собственнику жилого помещения.
В советское время существовало множество ограничений права собственности на жилые помещения, в том числе и по количественному критерию. Однако эти ограничения действующим законодательством РФ упразднены, равно как и известные советскому праву ограничения правомочия владения жилыми помещениями. Этот факт не послужил, однако, толчком к всеобщему и повсеместному приобретению жилых помещений в собственность, поскольку для большого числа граждан приобретение жилья с использованием рыночных способов практически невозможно из-за огромного несоответствия между их заработками  и ценами на жилье. Поэтому, помимо собственников жилых помещений, в исследуемой нами сфере гражданских правоотношений весьма активную роль играет и другая группа субъектов гражданского права – наниматели жилых помещений по договору социального найма этих объектов недвижимости.
Автор отмечает, что современный договор социального найма жилых помещений разительно отличается от своего исторического предшественника, причем, не в последнюю очередь, эти отличия связаны с характеристиками такого субъекта данного договора, как наниматель. Во-первых, круг нанимателей жилых помещений значительно сократился. Это произошло за счет того, что увеличилось количество лиц, которые приобрели жилые помещения в собственность по предусмотренным законом основаниям. Во-вторых, действующий ЖК РФ установил вполне четкие критерии, позволяющие определить, относится ли данное лицо к числу потенциальных субъектов договора найма жилого помещения (нанимателей). В статье 49 ЖК РФ, учитывая часть 3 статьи 40 Конституции РФ, предусматривается, что право на бесплатное предоставление жилого помещения по договору социального найма имеют нуждающиеся в жилом помещении малоимущие граждане, а также иные лица в случаях, предусмотренных законом. Данным лицам при наличии предусмотренных ЖК РФ определенных обстоятельств и на основании решения органа местного самоуправления предоставляются жилые помещения по договорам социального найма.
Автором сделан вывод о том, что статья 31 действующего ЖК РФ, хотя и порождает некоторые сомнения в вещном характере прав членов семьи собственника жилого помещения на это помещение, но не превращает данные права в обязательственные, поскольку весьма сомнительным было бы обоснование обязательственной природы права, которое после прекращения личных отношений сторон, не охватываемых содержанием обязательства, могло бы быть преобразовано в право, носящее вещный характер, как это предусмотрено частью 4 статьи 31 ЖК, причем такая новация происходила бы при отсутствии регистрационной процедуры, соблюдения которой ЖК РФ не требует, зато ее требует действующий  ГК РФ, которому, в свою очередь, такое обязательство не известно. Таким образом, данные права носят все же вещный характер.
 В развитие этого положения выработано авторское определение ограниченных вещных прав в жилищной сфере (вещных жилищных прав), под которыми понимается совокупность прав, предоставляющих их обладателю правомочия владения, пользования, а также ограниченного распоряжения жилым помещением, местами общего пользования в многоквартирном доме, земельным участком, на котором расположено жилое помещение и т.д. Эти права могут принадлежать всем тем лицам, которых ЖК РФ называет в качестве субъектов жилищных правоотношений, кроме собственника жилого помещения.
Диссертант предлагает также включить в статью 31 ЖК РФ следующее положение: «Общие несовершеннолетние дети бывших супругов сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей. Если бывшие супруги придут к соглашению о целесообразности проживания детей с тем из них, который утрачивает право пользования данным жилым помещением, место жительства несовершеннолетних может быть изменено. В случае недостижения согласия между бывшими супругами этот вопрос разрешается судом по иску лица, заинтересованного в совместном проживании с детьми, с учетом интересов и пожеланий несовершеннолетних, а также жилищных условий каждого из родителей».
В рамках реферируемого параграфа проанализированы также особенности правового статуса (в аспекте ограничений прав на жилые помещения) поднанимателей и временных жильцов.
В третьем параграфе «Объекты жилищных правовых ограничений» рассмотрены известные действующему законодательству РФ виды объектов жилищных прав. Часть 1 статьи 673 ГК РФ устанавливает, что «объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством». Статья 15 ЖК РФ уточняет, что «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)».
Жилые помещения подразделяются на виды. В соответствии со статьей 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся: а) жилой дом, часть жилого дома; б) квартира, часть квартиры; в) комната.
Конституционный Суд РФ легитимировал признание жилыми помещениями строений, возведенных на дачных и садово-огороднических участках. Они также могут использоваться для постоянного проживания граждан. Однако эти жилые помещения могут быть легитимированы лишь при  условии их соответствия всем признакам жилых помещений и требованиям, установленным действующим законодательством РФ. Каждый из указанных объектов жилищных прав имеет свою правовую специфику, выражающуюся и в установлении ограничений прав на них.
Автором проведена классификация объектов жилищных правоотношений в зависимости от вида жилищного (жилого) фонда, к которому относится данное жилое помещение.
Изучение объектов жилищных прав, а значит и ограничений прав в данной сфере, привело диссертанта к выводу о том, что количественный и качественный состав объектов жилищных правоотношений не является постоянным, причем его изменения могут быть связаны не только со строительством жилья, но и с санитарно-техническим состоянием конкретных жилых помещений, степенью их износа, с характером предполагаемого использования этих помещений в будущем (например, при переводе жилого помещения в разряд нежилых или нежилого помещения – в жилое). Необходимость соблюдения установленных действующим законодательством РФ процедур, сопровождающих подобные изменения статуса жилого либо нежилого помещения, порождает соответствующие ограничения субъективных гражданских прав на эти помещения.
Во второй главе «Ограничение права на жилище» исследуется юридическая природа жилищных ограничений, возникающих по различным основаниям. В первом параграфе «Ограничение права на жилище по договору социального найма» предпринята попытка выделить общие ограничения прав на жилые помещения, которые действуют независимо от характера ограничиваемого ими права, а также от характера того права, для обеспечения которого данные ограничения установлены.
При этом исследуются ограничения субъективных гражданских прав на жилые помещения, установление которых продиктовано заботой о здоровье и безопасности лиц, проживающих в данном жилом помещении либо в соседних жилых помещениях; правила о недопущении порчи или разрушения жилого помещения; о необходимости соблюдения тишины в ночное время; о недопустимости размещения в жилых помещениях промышленных производств; о соблюдении прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей; требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Общий характер носят также ограничения, установленные в интересах несовершеннолетних граждан.
Использование гражданином части занимаемого им жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности не должно нарушать жилищных прав и охраняемых законом интересов других лиц, проживающих в данном жилом помещении, а также прав соседей и третьих лиц.
Предложено несколько смягчить действие запрета на размещение в жилых помещениях промышленных производств в отношении индивидуальных (частных) жилых домов, при условии их предварительного перевода в разряд нежилых помещений, а также внести соответствующие изменения в часть 2 статьи 17 ЖК РФ и пункт 3 статьи 288 ГК РФ, указав в них, что «размещение промышленных производств в индивидуальных жилых домах после перевода этих жилых помещений в нежилые допускается при условии отсутствия иных установленных законом оснований для запрета  соответствующих действий и при соблюдении всех специальных требований законодательства к размещению и деятельности соответствующих промышленных производств». Изучаются и другие общие ограничения субъективных гражданских прав на жилые помещения.
Ограничения жилищных прав граждан по договору социального найма, равно как и ограничения субъективных гражданских прав на жилые помещения вообще могут затрагивать любое из трех «вещных» правомочий правообладателя. Однако автор утверждает, что ограничения правомочия владения жилыми помещениями в действующем законодательстве отсутствуют. Такие основания и условия заключения договора социального найма, как признание гражданина малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, рассматриваться в этом качестве не могут, в связи с тем что в этот период говорить о владении жилым помещением еще нельзя – речь может идти лишь о праве на его получение. Сделан также вывод о том, что самовольная постройка в соответствии с действующим законодательством РФ не признается жилым помещением. Тем не менее, если в отношении конкретной самовольной постройки судом принято решение о ее легализации, то самовольная постройка, предназначенная для целей проживания в ней граждан и соответствующая признакам жилого помещения, установленным действующим законодательством РФ приобретает именно этот статус, в связи с чем в дальнейшем на нее распространяются и ограничения субъективных гражданских прав на жилые помещения.
В работе доказывается, что выселение гражданина из занимаемого им жилого помещения, допускаемое в установленных законом случаях, также не носит характера ограничения правомочия владения жилым помещением.
В аспекте ограничений правомочия пользования жилым помещением на стороне обязанного лица исследуется содержание договора социального найма жилого помещения. Одним из ограничений правомочия распоряжения жилыми помещениями является необходимость испросить согласия наймодателя или членов семьи на вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение других лиц. При этом действующую редакцию части 1 статьи 70 ЖК предложено изменить, изложив ее в следующей редакции: «Наниматель, известив об этом наймодателя, с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, проживающих совместно с ним в занимаемом им жилом помещении либо претендующих на совместное проживание с нанимателем, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей; с согласия в письменной форме членов семьи, проживающих совместно с указанными лицами, или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя не требуется».
Исследованы ограничения, имеющие место при вселении нанимателем в занимаемое им жилое помещение временных жильцов, а также при заключении договора поднайма. Аргументируется вывод о том, что правом на обмен жилыми помещениями в том его виде, в каком оно регулируется нормами действующего Жилищного кодекса РФ, обладает не только сам наниматель, но и члены его семьи.
Право членов семьи нанимателя на принудительный обмен жилого помещения порождает весьма существенное ограничение прав нанимателя, поскольку в результате обмена право на то жилое помещение, в котором наниматель и члены его семьи проживали до осуществления обмена, может быть утрачено.
Еще одно ограничение правомочия распоряжения жилым помещением, касающееся обмена жилыми помещениями, предоставленными гражданам по договору социального найма, установлено в интересах несовершеннолетних граждан, а также лиц, признанных по решению суда недееспособными или ограниченно дееспособными, если они проживают в обмениваемых жилых помещениях. В соответствии с частью 4 статьи 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства; последние в установленных законом случаях, вправе отказать в осуществлении обмена.
Во втором параграфе «Ограничение права на жилище по договору коммерческого найма» отмечается, что коммерческий наем жилого помещения от найма социального, отличает тот факт, что договор коммерческого найма носит срочный характер. Предельный срок действия данного договора в соответствии со статьей 683 ГК РФ составляет пять лет. Однако по истечении этого срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Диссертант обосновывает тезис о том, что сама возможность пролонгации договора коммерческого найма при условии «молчания сторон» является, с точки зрения собственника жилого помещения, выступающего в качестве наймодателя, ограничением принадлежащего ему правомочия распоряжения своей вещью.
Правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок, в силу прямого указания части 6 статьи 685 ГК РФ, не распространяются на договор поднайма, что является существенным ограничением прав поднанимателя.
Автором проанализированы также ограничения прав на специализированные жилые помещения. Ограничение заключаются в том, что они не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разделом IV ЖК РФ. Поэтому часть 4 статьи 100 ЖК РФ подчеркивает: «Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем».
В связи с этим обосновывается вывод о том, что, несмотря на отсутствие в статье 100 ЖК РФ прямого запрета на вселение нанимателем в занимаемое им специализированное жилое помещение временных жильцов, наниматель такого права не имеет.
В третьем параграфе «Ограничение права на жилище собственника жилого помещения» утверждается, что многие из ограничений прав на жилые помещения, формально адресованные собственнику, на деле носят общий характер.
Ряд ограничений права собственности, однако, присущ именно данному вещному праву. Такова, например, обязанность собственника не допускать снижения стоимости имущества в процессе его использования, действующая в сфере рентных отношений.
В этом качестве названо также предусмотренное статьей 293 ГК РФ прекращение права собственности на бесхозяйственно содержащееся помещение; ограничения права распоряжения общим имуществом в многоквартирном жилом доме, а также ряд других ограничений.
Автор отмечает, что возможность преимущественной покупки доли в праве общей собственности, принадлежащее одному из сособственников в соответствии со статьей 250 ГК РФ,  ограничивает право собственности другого, предопределяя того покупателя, с которым он должен заключить договор купли-продажи своей доли или, по крайней мере, предложить ему заключить такой договор.
Диссертант рассматривает ограничения прав на жилые помещения в сфере их наследования и приходит к выводу о том, что существенное ограничение права собственности на жилые помещения содержится в части 4 статьи 1149 ГК РФ: «Если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания (жилой дом, квартира, иное жилое помещение, дача и тому подобное) или использовал в качестве основного источника получения средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и тому подобное), суд может с учетом имущественного положения наследников, имеющих право на обязательную долю, уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении».
В работе доказывается, что ограничением права собственности наследника, по сути, является правовой институт, известный со времен римского права под названием легата, то есть завещательный отказ, которым наследодатель предписывает наследнику отказаться от части имущества, входящего в наследственную массу, в пользу указанного наследодателем лица. Несомненно, это ограничение распространяется и на жилые помещения.
Вместе с тем, установление в законе очередности наследования имущества таким ограничением не является, поскольку очередность определяет пределы прав наследников, тогда как в случае с легатом, например, наследник обязан предварительно вступить во владение имуществом, перешедшим к нему по наследству (принять наследство), а уже потом передать часть имущества легатарию.
В четвертом параграфе «Особенности ограничения права на жилище при переводе помещения из жилого в нежилое» утверждается, что как жилые помещения при определенных условиях могут быть переведены в нежилые, так и нежилые – в разряд жилых. Действующее законодательство РФ устанавливает условия, основания и порядок осуществления такого перевода. 
Согласно статье 22 ЖК РФ, «перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности».
При этом «перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц». Комментируя данную правовую норму, диссертант приходит к выводу, что установленный ею запрет развивает положение статьи 15 ЖК РФ, в соответствии с которым «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)».
Согласно части 3 статьи 22 ЖК РФ, «перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми». Диссертант утверждает, что запрет на размещение в жилых домах промышленных производств, в известной мере, можно трактовать как конкретизацию данного ограничения.
Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям, или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, или право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
При использовании помещения в качестве жилого или нежилого после его перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Автор обосновывает вывод о том, что установленные ЖК основания для отказа в изменении статуса жилого (нежилого) помещения нельзя считать ограничениями ни права собственности, ни даже права на осуществление соответствующего перевода, поскольку никаких дополнительных стеснений и обременений для правообладателя они не устанавливают, и перевод помещения из жилого в нежилое и наоборот не воспрещают, оставляя за правообладателем возможность сделать это после устранения допущенных ранее нарушений.
Третья глава работы «Механизм защиты ограничений права на жилище» посвящена защите жилищных прав. В первом параграфе «Судебный порядок защиты» отмечается, что в случаях когда речь идет о судебной защите ограничений права, воля истца-субъекта, в интересах которого установлено ограничение субъективного права, принадлежащего ответчику, направлена вовсе не на ограничение права ответчика, а на защиту своего собственного права, которое нарушено противозаконными действиями ответчика, выражающимися в несоблюдении ограничения, установленного законом или договором, заключенным в соответствии с законом в интересах истца. Следовательно, механизм защиты ограничений гражданских прав – это и есть механизм защиты гражданских прав в целом.
Являясь сторонником концепции, в соответствии с которой обязательственно-правовые способы защиты гражданских прав служат целям защиты прав вещного характера лишь опосредованно, в силу эффекта «цепной реакции», диссертант рассматривает в качестве способов судебной защиты ограничений прав на жилые помещения лишь виндикационный и негаторный иски, а также иск о признании права.
В отношении виндикационного иска сделан вывод о его неприменимости для целей защиты ограничений прав другого лица. В самом деле, лицо, которое, с точки зрения логики, должно выступать в роли ответчика по такому иску, обладает правовым титулом на спорную вещь (жилое помещение) и в подавляющем большинстве случаев этот титул, выражаясь словами виднейших цивилистов прошлого, является «лучшим», нежели тот, которым обладает сам истец. Такое положение дел, на наш взгляд, противоречит самой природе виндикационного иска, являющегося иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Основным вещно-правовым средством защиты ограничений гражданских прав на жилые помещения служит иск об устранении препятствий в осуществлении права, не связанных с нарушением владения (негаторный иск), особенности применения которого в указанных целях подробно рассмотрены в рамках диссертационного исследования.
В отношении такого средства защиты, как признание права, сделан вывод о том, что в сфере защиты прав на жилые помещения он может применяться лишь в отношении прав, не зарегистрированных по каким-либо причинам в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенностью такого применения является тот факт, что до момента регистрации эти права, с точки зрения закона, не существуют, что осложняет положение истца.
Автор исследует процедуру выселения лица из занимаемого им жилого помещения, отмечая при этом, что суды должны с особой тщательностью подходить к рассмотрению каждого конкретного случая, по которому возможно принятие решения о выселении, и тем более о выселении без предоставления другого жилого помещения.
Третий параграф «Иные способы защиты права собственности и других вещных прав на жилье» посвящен рассмотрению внесудебных способов защиты ограничений субъективных гражданских прав на жилые помещения. В этом качестве выделена самозащита гражданских прав в формах необходимой обороны и крайней необходимости. При этом сделан вывод о том, что говорить о самозащите применительно к ограничениям прав на жилые помещения можно лишь в отношении статей 167 и 168 действующего Уголовного кодекса РФ, предусматривающих ответственность за уничтожение или повреждение чужого имущества, совершенные умышленно или по неосторожности. Следовательно, самозащита допускается против действий лица, совершающего умышленно или по неосторожности порчу или разрушение жилого помещения, в дополнение к тем средствам защиты, которые предусмотрены самим ЖК РФ, например выселению виновного.
В заключении конкретизируются основные положения и выводы диссертационного исследования и формулируются предложения по совершенствованию законодательства РФ в сфере ограничений субъективных гражданских прав на жилые помещения.

Список работ, опубликованных по теме диссертации
Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК:
	1. Крылов,  П. В. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения / П. В. Крылов // Вестник Саратовской государственной академии права. – 2008. –  № 1 (59). – С. 100–103 (0,4 п.л.). 
	2. Крылов, П. В. Ограничение права на жилище при переводе помещения из жилого в нежилое / П. В. Крылов // Пробелы в российском законодательстве. – 2010. – № 2. – С. 183–185 (0,2 п.л.).
	3. Крылов, П. В. Ограничение права на жилище по договору коммерческого найма / П. В. Крылов // «Черные дыры» в Российском Законодательстве. – 2011. –  № 1. – С. 120–122 (0,35).

Публикации в иных изданиях:
	4. Крылов, П. В. Ограничение права на жилище / П. В. Крылов // Защита субъективных прав: история и современные проблемы: Сборник статей по итогам Международной научно-практической конференции, г. Волжский,       26 апреля 2006 г. / Под ред. В. А. Летяева, В. М. Мелихова, Ю. И. Миронова,       А. А. Тарасовой. - Волгоград: Волгоградское научное издательство, 2006. – С. 141–143 (0,2 п.л.).
	5. Крылов, П. В. Ограничение права на жилище членов семьи собственника жилого помещения / П. В. Крылов // Актуальные проблемы гражданского права и гражданского процесса: сборник научных статей по итогам межрегиональной научно-практической конференции, Волгоград – Волжский, 20–21 апреля 2007 г. / Под ред. В. М. Мелихова, А. А. Мохова,         П. М. Филиппова, И. Н. Житникова. – Волгоград: Волгоградское научное издательство, 2007. –  С 156–163 (0,5 п.л.).
	6. Крылов, П. В. Субъекты и объекты ограничения права на жилище /       П. В. Крылов // XIV межвузовская научно-практическая конференция молодых ученных и студентов, г. Волжский, 27–30 мая 2008 г.: Тезисы докладов / ВГИ (филиал) ВолГУ; Отв. за вып. В. В. Горяйнов. – Волгоград: Волгоградское научное издательство, 2008. – С 205–208 (0,2 п.л.).
7.	Крылов, П. В. Понятия и признаки ограничений субъективных гражданских прав / П. В. Крылов // Новая правовая мысль. – 2008. – № 4. –       С. 30–32 ( 0,4 п.л.).